Wie ist die Heizperiode im Mietrecht geregelt

Gerade, wenn es ums Geld geht, gibt es im Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter immer wieder Streitigkeiten. Auch das Thema Heizkostenabrechnung ist in der Hitliste der Streitpunkte ganz oben zu finden.

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Eines der Zauberworte, das Mieter und Vermieter hier kennen sollten, ist die Begrifflichkeit der „Heizperiode“. Also, welche Rolle spielt die Heizperiode im Mietrecht? Welche Rechte und Pflichten haben die beteiligten Parteien? Und was ist zu tun, wenn der Vermieter gegen die gesetzlichen Bestimmungen verstößt?

Was versteht man unter der Heizperiode?

Vereinfacht gesagt handelt es sich bei der Heizperiode um den Zeitraum, in dem die Wohnräume hierzulande üblicherweise geheizt werden. Hier fangen allerdings schon die Spitzfindigkeiten an, denn verbindlich festgelegt ist die Heizperiode nicht. Dementsprechend hat man sich in Deutschland auf einen unverbindlich definierten Zeitraum geeinigt, der sich vom 1. Oktober bis zum 30. April erstreckt. Allerdings gibt es hier wieder einige Ausnahmen von der Regel.
Ist die Heizperiode im Mietvertrag beispielsweise mit Mitte Oktober bis Mitte Mai angegeben, gilt diese Regelung. Landen Streitigkeiten zur Heizperiode vor Gericht, ist aber auch hier eine Ausdehnung oder Kürzung der Heizperiode möglich. Das wiederum hängt im Einzelfall unter anderem vom Klima am Wohnort und den spezifischen Wetterbedingungen ab.

Welchen Sinn hat die Definition einer Heizperiode?

Die Heizperiode erfüllt gleich eine Doppelfunktion, die sowohl den Mieter als auch den Vermieter vor etwaigen Schäden schützt. Genau genommen geht es im Kern der Heizperiode nämlich weniger um einen Zeitraum, in dem geheizt wird, sondern um eine spezifische Raumtemperatur, die in den Wohnräumen vorherrschen soll. Die Ausdehnung auf einen Zeitraum ist also eine vereinfachte Daumenregel.
Um dem Mieter ein angenehmes und gesundheitlich unbedenkliches Wohnen zu ermöglichen, muss in den Wohnräumen ganzjährig eine gewisse Temperatur vorherrschen. Basierend auf verschiedenen Gerichtsurteilen liegt diese Raumtemperatur zwischen 20 und 22 Grad Celsius am Tag sowie bei rund 18 Grad Celsius in der Nacht.
Auf Basis dieser Regelung stellt die Heizperiode einerseits angenehme Lebensbedingungen für den Mieter sicher und garantiert dem Vermieter auf der anderen Seite, dass die Bausubstanz seines Hauses keinen Schaden nimmt. Kühlt das Mauerwerk nämlich zu sehr aus, kann sich in den Wänden leicht Feuchtigkeit einrichten und die Schimmelbildung fördern.

Welche Pflichten ergeben sich aus der Heizperiode für Mieter und Vermieter?

Der Vermieter ist dazu verpflichtet, die Heizungsanlage so einzustellen, dass die entsprechenden Temperaturbereiche jederzeit gewährleistet sind. Diese Regelung gilt im Übrigen auch in ungewöhnlich kühlen Sommern.
Ist es beispielsweise über einen längeren Zeitraum im Juni so kalt, dass die Raumtemperatur an mehr als zwei Tagen unter 18 Grad sinkt, muss der Mieter die Möglichkeit haben, die Heizung anzustellen. Fällt die Heizanlage während der Heizperiode aus, muss der Mangel durch den Vermieter beseitigt werden. Alternativ kann auch der Mieter einen Installateur beauftragen und die Rechnung an den Vermieter weiterreichen.

Im Gegenzug hat auch der Mieter Pflichten. Auch wenn es kein Gesetz gibt, dass Mieter explizit dazu verpflichtet, ihre Wohnräume zu heizen, besteht diese Pflicht indirekt. Durch den Abschluss des Mietvertrags ist jeder Mieter gemäß BGB dazu verpflichtet, Sorge zu tragen, dass die Mietsache keinen Schaden nimmt.
Kommt es aufgrund einer zu geringen Raumtemperatur trotz funktionierender Heizanlage beispielsweise zu Feuchtigkeits- oder Schimmelschäden, muss der Mieter Schadenersatz leisten. Gleiches gilt auch, wenn die Heizungsrohre durch das Verschulden des Mieters einfrieren.

Was passiert, wenn der Vermieter die Heizperiode nicht beachtet?

Sorgt der Vermieter nicht dafür, dass die Heizanlage in dem gegebenen Zeitraum bzw. Temperaturraum funktioniert, sollten Mieter zunächst das Gespräch mit ihrem Vermieter suchen. Bleibt eine Reaktion aus, können sich Mieter auf § 536 BGB berufen und eine Mietminderung vornehmen. Das ist möglich, da es sich bei einer defekten oder nicht funktionstüchtigen Heizungsanlage um einen Mangel an der Mietsache handelt.
Die Mietminderung ist im Übrigen nicht nur dann möglich, wenn es in der Wohnung zu kalt ist, sondern auch dann, wenn die Räume gegen den Willen des Mieters überheizt werden. Bis die Temperatur wieder auf das gewünschte Maß herunterreguliert werden kann, ist eine Mietminderung zulässig.
Darüber, inwieweit die Zahlung gekürzt werden darf, geben die jährlich aktualisierten Mietminderungstabellen Auskunft. Laut einem Urteil des Landgerichts Berlin vom 20.10.1992 sind bei einem Heizungsausfall durch einen Totalausfall des Gasanschlusses im Winter bis zu 100 Prozent Mietminderung möglich.

Das Wichtigste auf einen Blick:

  • Dauer der Heizperiode ca. 1. Oktober bis 30. April
  • Sicherzustellende Temperatur 20-22 Grad Celsius (Tag), 18 Grad Celsius (Nacht)
  • Ausdehnung der Heizperiode ist je nach Wohnort und Wetter möglich
  • Vorteil Mieter: Garantiert angenehmes Wohnklima
  • Vorteil Vermieter: Schutz der Bausubstanz vor Schäden
  • Mieter hat die Pflicht, die Mietsache durch Heizen schadenfrei zu halten
  • Vermieter muss ganzjährig mindestens 18 Grad Celsius Raumtemperatur garantieren
  • Vermieter kommt für Wartungs- und Reparaturkosten auf
  • Bei Verstößen hat Mieter Anspruch auf Mietminderung

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